Primero definiremos qué es el libro del edificio. Es el conjunto de documentos gráficos y escritos que constituyen el archivo y registro del historial e incidencias técnicas, jurídicas y administrativas del edificio. A continuación te explicaremos a quién se hace entrega de este libro.
Entrega del libro del edificio al promotor
Primeramente, el artículo 7 párrafo primero, dispone que, una vez finalizada la obra, el proyecto, con las modificaciones, en su caso, incorporadas al mismo ‘el libro del edificio será facilitado al promotor por el director de obra’, y al mismo se adjuntará la documentación citada en el párrafo segundo del mismo artículo, todo lo cual constituye.
Es decir, el primer obligado a la entrega de la documentación integrante del Libro del Edificio es el director de la obra, y el destinatario de tal obligación es el promotor. Así, el artículo 12 letra f) de la LOE establece como obligación del director de la obra la de ‘elaborar y suscribir la documentación de obra ejecutada para entregarla al promotor’.
Esta entrega de la citada documentación por el director de la obra al promotor se realizará una vez finalizada la obra y tras la recepción de la misma por el promotor. La recepción se formalizará en acta firmada por promotor y constructor (art. 6.2 de la LOE), no obstante, según el artículo 6.4 de la misma Ley, se entenderá tácitamente realizada si, transcurridos treinta días desde la notificación al promotor del certificado final de obra, no hubiera sido rechazada por éste y no hubiere opuesto reservas.
De lo anterior, cabe afirmar que la tenencia por el promotor del Libro del Edificio, integrado por los documentos expresados en el artículo 7 de la LOE, permite deducir la recepción de la obra, salvo manifestación en contra por escrito. Una vez efectuada dicha entrega, corresponde al promotor la ‘formalización de los correspondientes trámites administrativos’. Entre estos trámites administrativos, está el de otorgar bien la escritura de declaración de obra nueva terminada o, lo más habitual, el acta notarial de terminación de obra.
Entrega del libro del edificio al consumidor o comprador
El artículo 7, párrafo tercero, dispone que el Libro del Edificio será entregado (por el promotor) a los usuarios finales del edificio. El artículo 9.2 letra e) establece la obligación la obligación del promotor de entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes.
Entrega del libro del edificio en sucesivas transmisiones
El artículo 19 de la LOE impone al propietario que adquiere la vivienda del promotor la obligación de conservar y transmitir a futuros adquirentes ‘la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que éste cuente’.
En el caso de escrituras de declaración de obra nueva terminada, el artículo 19 de la Ley 8/07, de 28 de mayo, del Suelo dispone que para autorizar tales documentos, el Notario exigirá, además de la certificación técnica y de la justificación documental del otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas pertinentes, ‘la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios’.
Seguro decenal
Los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a los usuarios son el seguro decenal regulado en el artículo 19 de la LOE y el Libro del Edificio. No es posible la autorización por el Notario, ni la inscripción por el Registrador, de escrituras de obra nueva terminada o actas de finalización de obra, si no se acredita documentalmente ante Notario la existencia de ambos documentos.
En cuanto al seguro decenal, el artículo 20 de la LOE, desarrollado por la Instrucción del Ministerio de Justicia de 11 de septiembre de 2000, impone la acreditación y testimonio en la escritura o acta correspondiente de la contratación y vigencia del mencionado seguro. Tales normas imposibilitan la autorización sin la incorporación original o mediante testimonio de los documentos acreditativos de la constitución y vigencia del seguro.
Acta de depósito
En el caso del Libro del Edificio, está claro que la técnica de la incorporación al documento del Libro del Edificio o testimonio del mismo no es aconsejable, dada la extensión del mismo. Por este motivo, parece que el legislador considera más práctico acudir al acta de depósito, prevista en la legislación. Así se dispone que se deberá depositar ante cualquier notario un ejemplar del Libro del Edificio, acompañado de la certificación del arquitecto director de la obra de que ése es el Libro del Edificio y que le ha sido entregado al promotor.
La finalidad de este acta de depósito es sólo la de acreditar documentalmente al Notario el cumplimiento de la obligación de entrega del Libro del Edificio por el director de la obra al promotor, de la que he hablado en el apartado segundo, letra a, de este comentario. No se trata, pues, de un requisito de protección de intereses de terceros, aún inexistentes en esta fase de declaración del fin de obra.
Sin perjuicio de la posibilidad de formalizar el acta de depósito con objeto de justificar documentalmente la entrega del Libro por el director de la obra al promotor, la misma puede ser suplida por la declaración del promotor en el acta de terminación de obra (o escritura de declaración de obra nueva terminada) de tener en su poder el Libro por haberle sido entregado por el director de la obra y de haber recepcionado a su satisfacción la obra. Es decir, tal declaración por el promotor hace superflua la acreditación documental al Notario de la existencia del Libro del Edificio.